Создание ЖСК

Все новое хорошо забытое старое. Эта фраза некоторой степени характеризует новую волну популярности жилищно – строительных кооперативов (ЖСК), как одного из способов строительства  жилья, в том числе и привлечения инвестиций в строительство.  И несмотря на то, что сегодняшние ЖСК мало чем похожи на те кооперативы, которые помнят многие из нас,общие принципы работы ЖСК близки существовавшим в советских кооперативах. Главным преимуществом создание жск перед ддругими механизмами инвестирования строительства является экономность организации такой схемы работы. Это связано с отсутствием дополнительных расходов, экономией на налогах, в случае если при регистрации кооператива будет получен статус неприбыльной организации. Кроме того согласно ст 41 Земельного кодекса имеет право получить земельный участок в собственность для жилищного строительства бесплатно. Конечно это только норма, прописанная в кодексе, но в других схемах инвестирования возможности получения земельного участка в собственность бесплатно вообще нет. В нашей публикации мы подробно остановимся на основных этапах создания ЖСК.

ПРЕДРЕГИСТРАЦИОННЫЙ ЭТАП

Кооператив создается его учре­дителями на добровольных нача­лах. Учредителями кооператива мо­гут быть граждане Украины, ино­странцы и лица без гражданства, а также юридические лица Украины и иностранных государств, которые участвуют в деятельности коопера­тивов через своих представителей.

Следует отметить, что в ст. 94 Хо­зяйственного кодекса Украины дано определение кооператива как до­бровольного объединения граждан с целью совместного решения ими экономических, социально-бытовых и других вопросов, а о юридиче­ских лицах, как о членах коопера­тива, ничего не сказано. Но в ст. 2 Закона Украины «О кооперации» от 10.07.2003 г. № Ю87-1У (далее - За­кон о кооперации) среди участни­ков кооперативов упоминаются как физические, так и юридические ли­ца. Государственный комитет по во­просам жилищно-коммунального хозяйства в своем Приказе от 17.05.2005 г. № 76 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» дает та­кое определение ЖСК:

«Жилищно-строительный коопе­ратив - юридическое лицо, создан­ное физическими и/или юридиче­скими лицами, которые доброволь­но объединились на основе объе­динения их имущественных паевых взносов для участия в строитель­стве или реконструкции жилого до­ма (домов) и последующей его (их) эксплуатации». Кроме того, Государ­ственный комитет по вопросам регуляторной политики и предприни­мательства также в своем письме от 23.02.2007 г. № 1352 придержива­ется мнения, что юридические лица могут являться членами ЖСК.

Для того, чтобы создать ЖСК необ­ходимо наличие не менее трех участ­ников (ст. 7 Закона о кооперации). Решение о создании кооператива принимается на учредительном со­брании. Это решение оформляется протоколом, который подписывается председателем и секретарем собра­ния. В протоколе указываются лица, которые принимали участие в учре­дительном собрании. Для физиче­ского лица указываются: фамилия, имя, отчество, паспортные данные; для юридического лица: наименова­ние, фамилия, имя, отчество упол­номоченного представителя юри­дического лица, данные о государ­ственной регистрации, которые под­тверждаются свидетельством о го­сударственной регистрации или его нотариально заверенной копией, до­кумент, который подтверждает пол­номочия уполномоченного предста­вителя. Данные о физическом лице заверяются его личной подписью, а о юридическом лице подписью его уполномоченного представителя

При создании ЖСК важным мо­ментом является определение его типа. Это, прежде всего, связано с тем, что правильная формулировка типа ЖСК необходима для регистра­ции ЖСК в налоговых органах как неприбыльной организации. В За­коне о кооперации не совсем чет­ко прописан статус ЖСК. Так, в ст.6 этого закона выделено несколько характеристик, по которым делятся кооперативы:

- в соответствии с задачами и ха­рактером деятельности:

    • производственные;
    • обслуживающие;
    • потребительские;

-  по направлениям деятельности:

    • жилищно-строительные;
    • садово-огородные; •транспортные; •туристические;
    • прочие.

Если говорить об отнесении ЖСК по задачам и характеру дея­тельности, то чаще всего его отно­сят к обслуживающим. Это следу­ет из нормы ст. 2 Закона о коопе­рации: «Обслуживающий коопе­ратив - это кооператив, который создается путем объединения фи­зических и/или юридических лиц с целью осуществления их хозяй­ственной деятельности. Обслужи­вающий кооператив предоставля­ет услуги другим лицам в объемах, которые не превышают 20 про­центов общего оборота коопера­тива». Строительство и обслужи­вание жилья, безусловно, можно считать такими услугами для чле­нов кооператива.

ЧЛЕНСТВО В ЖСК

В Законе о кооперации преду­смотрено несколько видов членов кооператива. Так, ст.10 предусмот­рено вступление в кооператив полноправных членов, а ст. 14-ассоциированных членов.

Вступление в кооператив осу­ществляется на основании письмен­ного заявления. ЖСК ведет учет сво­их членов и каждому из них выдает удостоверение о членстве.

В соответствии со ст. 14 Закона о кооперации в кооперативе допуска­ется ассоциированное членство для лиц, которые признают его устав и внесли пай.

Ассоциированный член коопе­ратива - это физическое или юри­дическое лицо, которое внесло па­евой взнос и пользуется правом совещательного голоса в коопера­тиве. Несмотря на то, что ассоциированный член не имеет права го­лоса, он имеет преимущественное по сравнению с членами коопера­тива право на получение пая при ликвидации кооператива. Исполь­зование института ассоциирован­ного членства, который предусмо­трен Законом о кооперации, очень удобно для реализации схем при­влечения инвестиций через ЖСК с одной стороны, и удобства руко­водства ЖСК с другой. Но для это­го необходимо надлежащим об­разом закрепить права ассоции­рованных членов в уставе коопе­ратива, также в нем необходимо предусмотреть гарантии выполне­ния обязательств ЖСК, в первую очередь перед ассоциированны­ми членами.

УСТАВ

Документом, на основании ко­торого действует ЖСК, является его устав. Примерный устав ЖСК, утвержденный постановлением Со­вета Министров УССР от 30.04.1985 г. № 186, конечно, имеет много отго­лосков советского кооперативного движения, но на сегодня является действующим.

Законодательством не предусмо­трено обязательное наличие в уста­ве кооператива списка членов и ас­социированных членов ЖСК, пред­усмотрено только наличие инфор­мации об учредителях кооперати­ва. Вносимые в устав кооператива изменения и дополнения подлежат регистрации.

После того, как будет принято ре­шение об организации кооперати­ва, на общем собрании принимается решение о принятии устава ко­оператива.

Устав кооператива должен со­держать:

    наименование кооператива, его тип и местонахождение;
    цель создания кооператива и исчерпывающий перечень видов его деятельности;
        состав его учредителей;
        условия и порядок вступления в кооператив и выхода или исклю­чения из него;
        права и обязанности членов и ассоциированных членов коопера­тива;
        порядок внесения изменений в устав кооператива;
            порядок установления разме­ров и уплаты взносов и паев чле­нам кооператива и ответственность за нарушение обязательств относи­тельно их уплаты;
            формы участия членов коопе­ратива в его деятельности;
                порядок формирования, состав и компетенция органов управления и органов контроля кооператива, а также порядок принятия ими реше­ний, в том числе по вопросам, ре­шение которых принимается еди­ногласно или квалифицированным большинством голосов членов ко­оператива, которые берут участие в общем собрании;
                порядок формирования, ис­пользования и распоряжения иму­ществом кооператива;
                порядок распределения его до­ходов и покрытие убытков;
                порядок учета и отчетности ко­оператива;
                порядок созыва общего собра­ния;
                    условия и порядок возврата пая.

При разработке устава необхо­димо учитывать, что для целей фи­нансирования строительства очень удобной является регистрация ЖСК в качестве неприбыльной органи­зации. Для этого необходимо чет­ко прописать в уставе исчерпы­вающий перечень видов основ­ной деятельности ЖСК, учитывая при этом требования пп.7.11.13 ст. 7 Закона Украины «О налого­обложении прибыли предприя­тий» в редакции от 22.05.1997 г. № 283/97-ВР (далее - Закон о при­были) относительно понятия терми­на «основная деятельность» непри­быльных организаций.

РЕГИСТРАЦИЯ ЖСК

Регистрацию кооперативов осу­ществляют государственные реги­страторы в порядке, предусмотрен­ном Законом Украины «О государственной регистрации юридических и физических лиц - предпринимате­лей» от 15.05.2003 г. № 755-1У.

Государственная регистрация осуществляется государственным регистратором соответствующего района области по месту нахожде­ния исполнительного органа соз­данного кооператива.

Для проведения государствен­ной регистрации государственно­му регистратору необходимо пре­доставить следующие документы:

•  заполненную регистрацион­ную карточку на проведение госу­дарственной регистрации юридического лица (форма № 1, утвержден­ная приказом Госкомпредпринимательства от 20.04.2007 г. №54 «Об утверждении форм регистрацион­ных карточек»);

    • экземпляр оригинала или нота­риально удостоверенную копию ре­шения учредительного собрания о создании ЖСК;
        • два экземпляра устава ЖСК;
        • квитанцию об уплате регистра­ционного сбора за проведение госу­дарственной регистрации ЖСК.

Регистрационный сбор за про­ведение государственной реги­страции юридического лица со­ставляет десять необлагаемых минимумов граждан (170 грн.). Документы, которые предостав­ляются для государственной ре­гистрации, должны быть на укра­инском языке, а регистрационная карточка заполняется печатными буквами. Все подписи на учреди­тельных документах кооперати­ва должны быть нотариально удо­стоверены.

Классификацией организаци­онно-правовых форм хозяйствова­ния Государственного классификатора Украины, утвержденного при­казом Госпотребстандарта Украины от 28.05.2004 г. № 97> предусмотре­на такая группа объекта классифи­кации как кооперативы (код 300), которые, в свою очередь, разделя­ются на: производственный коопе­ратив (310), обслуживающий коопе­ратив (код 320) и потребительский (код 330).

После получения свидетельства о государственной регистрации ко­оператива, необходимо:

    Включить кооператив в Единый реестр предприятий и организаций Украины в органах статистики.

2. Получить разрешение и офор­мить заказ на изготовление печатей и штампов.

3- Зарегистрировать кооператив в:

    органах Пенсионного фонда Украины;
    Фонде общеобязательного со­циального страхования Украины на случай безработицы;
    Фонде социального страхова­ния по временной потере трудо­способности;
    Фонде социального страхова­ния от несчастных случаев на про­изводстве и профессиональных за­болеваний Украины.

Очень часто местные власти при регистрации ЖСК высказывают мне­ние, что ЖСК должно быть зареги­стрировано как объединение граж­дан, в соответствии с Законом Укра­ины «Об объединении граждан» от 16.06.1992 г. № 2460-ХИ, но это тре­бование законодательно не подкре­плено. Кроме того, в ст. 1 Закона об объединении граждан указано, что действие этого закона не распростра­няется, в частности на кооператив­ные организации и другие объедине­ния граждан, порядок создания и де­ятельности которых определяется со­ответствующим законодательством.

РЕГИСТРАЦИЯ В НАЛОГОВЫХ ОРГАНАХ

На протяжении го дней с момен­та получения свидетельства о госу­дарственной регистрации ЖСК не­обходимо стать на учет в органах го­сударственной налоговой службы.

Часть 5 ст. 23 Закона о коопера­ции отмечает, что производственные кооперативы осуществляют хозяй­ственную деятельность с целью полу­чения прибыли. Другие кооперати­вы предоставляют услуги своим чле­нам, не имея целью получение при­были. К другим, в том числе, отно­сятся и обслуживающие кооперати­вы. Главный критерий, по которому налоговое законодательство относит организацию к неприбыльной, явля­ется то, что цель его деятельности не должна быть направлена на получе­ние прибыли.

Кроме того, как упоминалось выше, Закон о прибыли в п. «є» п. 7.11.1 ст. 7 в перечне неприбыль­ных учреждений и организаций вы­деляет ЖСК.

Но очень часто упомянутый пункт Закона о прибыли применить на практике, при регистрации ЖСК в налоговых органах, сложно, в свя­зи с некой «несостыковкой» в зако­нодательстве.

Главная проблема возникает с выполнением условий, указанных в Законе о прибыли, необходимых для получения статуса неприбыль­ной организации.

В пп. 7-11.11 ст. 7 Закона о прибы­ли указано, что в случае ликвида­ции неприбыльной организации ее активы должны быть переданы дру­гой неприбыльной организации со­ответствующего вида или зачисле­ны в доходы бюджета. Но Закон о кооперации процедуру ликвидации кооператива описывает по-другому. В соответствии со ст. 29 этого зако­на имущество кооператива, которое осталось после удовлетворения тре­бований кредиторов, осуществле­ния выплат членам кооператива па­ев или выплат на паи, кооператив­ных выплат, оплаты труда, расчетов с кооперативными объединениями, членом которого он является, рас­пределяется между членами коопе­ративов в порядке, предусмотрен­ном уставом. Кроме того, там ука­зано, что «имущество неделимого фонда не подлежит делению между его членами и передается по реше­нию ликвидационной комиссии дру­гой (другим) кооперативной орга­низации (кооперативным организа­циям)». При этом в решении долж­ны быть указаны направления ис­пользования указанного имущества. Нормы Закона о кооперации в во­просе распределения активов в хо­де ликвидации ЖСК соответствуют пп. 7.11.11 Закона о прибыли только в части неделимого фонда ЖСК.

Но налоговые органы в сво­их разъяснениях (например, письмо ГНАУ № 1688/Ш/15-0516) от 06.04.2007 г. настаивают на том, что возможность включения ЖСК в Реестр неприбыльных организаций и учреждений есть только при усло­вии соответствия этого ЖСК статусу неприбыльного, предусмотренного положением п. 7.11.11 а. 7 Закона о прибыли.

Как же на практике выходят из этой ситуации? В Законе о коопера­ции (ст. 8) предусматривается нали­чие в уставе кооператива сведений о порядке реорганизации и ликви­дации кооператива и решения свя­занных с этим имущественных во­просов. Поэтому очень удобно бу­дет прописать в уставе подробный порядок ликвидации или реоргани­зации ЖСК, учитывая требования п. 7-И.11 Закона о прибыли. Хоро­ший юрист при составлении уста­ва сможет «соединить несоедини­мое», а именно нормы ст. 29 Зако­на о кооперации и требования к не­прибыльным организациям, пред­усмотренные п. 7.И.11 ст. 7 Закона о прибыли. Кроме того, к началу процедуры ликвидации ЖСК, ак­тивы ЖСК можно привести к мини­муму. Очень часто на практике, по­сле окончания строительства дома, ЖСК реорганизуется в эксплуатиру­ющую организацию или же она соз­дается. Именно этой эксплуатиру­ющей организации и можно пере­дать активы ЖСК, которые остались на момент ликвидации, при этом бу­дет выполнено требование Закона о прибыли. Если при регистрации ЖСК получен статус неприбыльной организации, то согласно Поряд­ку определения структуры призна­ка неприбыльных учреждений (ор­ганизаций), утвержденному при­казом ГНАУ от 03.07.2000 г. № 355. ЖСК присваивается признак непри­быльности 0015.