Участие в долевом строительстве – мероприятие довольно рискованное для обычного гражданина. А список возможных нарушений условий договора и злоупотреблений своим положением со стороны застройщика более чем внушительный.Одно из самых распространенных нарушений условий договора долевого участия в строительстве – это несвоевременная сдача объекта и, соответственно, неисполнение одного из существенных условий договора о сроке передачи квартиры дольщику.
С учетом того, что подобное нарушение, как правило, наносит значительный вред будущим владельцам квартир, российское законодательство предполагает применение к несознательному застройщику специальных штрафных санкций, именуемых неустойкой. О том, что это такое и как взыскивается неустойка, и расскажет предлагаемая статья.
Что такое неустойка и как она исчисляется?
В гражданском праве неустойка – это мера ответственности за нарушение условий договора, чаще всего за просрочку исполнения обязательства. Неустойка с застройщика всегда определяется конкретной суммой, которая может быть указана в договоре. В нашем же случае размер неустойки определяется частью 2 статьи 6 ФЗ № 244-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно данной норме, за каждый день просрочки сдачи объекта застройщик будет обязан уплатить сумму в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы обязательства. А если стороной договора является физическое лицо, то сумма будет исчисляться, исходя из 1/150 ставки рефинансирования.
Ставка рефинансирования на момент написания статьи составляет 8,25 процентов, при этом данный процент может меняться, а значит, его текущий размер необходимо искать на сайте ЦБ РФ или в соответствующих документах ЦБ РФ, определяющих его размер на конкретный период.
ледовательно, неустойка за один день просрочки будет исчисляться по следующей формуле: 8,25 × 1/150 × стоимость квартиры. Соответственно, итоговый результат необходимо будет также умножить на количество дней просрочки, в результате чего получится окончательная сумма неустойки, подлежащая выплате.
Количество дней просрочки сдачи объекта исчисляется также довольно просто. В договоре долевого участия должен быть указан срок сдачи объекта и, соответственно, сроки передачи квартиры ее владельцу. Разумеется, конкретную дату никто не указывает. Поэтому чаще всего срок передачи квартиры определяется в пределах квартала, то есть срока продолжительностью в 3 месяца.
Юридически просрочка исполнения обязательства будет начинаться с первого дня следующего квартала и заканчиваться моментом подписания акта приемки квартиры ее владельцем. На практике часто встречаются ситуации оформления подобных актов задним числом, так, чтобы юридически со стороны застройщика все было в ажуре.
Поэтому подписывать акт всегда стоит именно тем числом, на момент которого квартира была передана фактически. Ведь с учетом стоимости жилья размер неустойки может быть довольно солидным, особенно если срок просрочки превышает несколько месяцев.
После того, как будет определен размер неустойки, можно приступить к ее взысканию.
Способы взыскания неустойки с застройщика
Имея итоговую сумму неустойки и документы, подтверждающие факт ее образования, можно либо пытаться добиться компенсации мирным путем без обращения в суд, а если застройщик останется глух к вашему миролюбию, то взыскать неустойку в судебном порядке.
Большинство застройщиков предпочитают именно первый вариант, так как доказать свою правоту в суде дольщику очень просто, а тратиться на возмещение услуг адвокатов и судебных расходов застройщику не с руки.
Поэтому наиболее простой и перспективный вариант взыскания – это направление письменного требования к застройщику. Подобное требование направляется по почте с уведомлением, а также с описью вложения. Опись составляется на почте и является подтверждением состава отправленной корреспонденции, дабы застройщик не мог сослаться на то, что требование им не получено.
Само требование составляется в простой письменной форме, в котором указывается на обстоятельства образования неустойки, а также приводится расчет ее размера. К требованию также можно приложить копии документов (договора с указанием срока сдачи объекта, а также акта приемки квартиры), из содержания которых видна просрочка исполнения застройщиком своего обязательства.
Порядочный застройщик в таких ситуациях без вопросов вернет вам сумму неустойки. Таких случаев на практике большинство. Если же застройщик полагает себя самым хитрым и под различными предлогами пытается уклониться от выплаты неустойки (такие случаи также известны), то путь дольщика лежит в суд.
Доказать свою правоту в суде в таком случае довольно просто, для этого даже не требуется помощь адвоката. Однако если вы не уверены в своих силах, то лучше воспользоваться его услугами. За них в итоге все равно заплатит проигравшая спор сторона, а это в подавляющем большинстве случаев застройщик.
Если вы решили обращаться в суд самостоятельно, то для этого необходимо грамотно составить исковое заявление, а также собрать доказательственную базу для успешного выигрыша дела.
Исковое заявление пишется по правилам статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Он доступен в Интернете, и данные статьи необходимо в обязательном порядке изучить. В них указано на перечень сведений, которые должны быть в исковом заявлении, а также на обязательный перечень прилагаемых документов.
Что касается образца заявления, то его можно легко найти в Интернете. Если у вас есть знакомый юрист, то желательно, чтобы он проверил заявление и перечень прилагаемых документов. Это весьма целесообразная мера.
Что касается обращения к адвокатам, то стоит помнить, что уровень высшего образования сегодня в России ниже плинтуса, и человек, козыряющий статусом адвоката и кучей дипломов, может быть банальным халтурщиком. Поэтому в случае необходимости обращаться стоит лишь к проверенному адвокату, о котором имеются хорошие отзывы от людей, бывавших у него на приеме (ориентироваться на Интернет не стоит).
Стоит также помнить, что современные адвокаты берут весьма приличные деньги за свои услуги, при этом также исковые заявления скачивают с Интернета. Поэтому зачастую проще решить вопрос самому, чем кормить «юридически грамотных» бездельников и аферистов.
После того, как вами будет составлено исковое заявление, его необходимо со всеми документами отнести в канцелярию суда, где специалист их примет и уже конкретно определит ваши дальнейшие действия. В случае, если иск составлен грамотно, то принявший дело судья назначит дату и время судебного заседания по делу. В ходе процесса вам придется самостоятельно доказывать свою правоту уже непосредственно в зале суда.
Если же в заявлении обнаружатся недостатки (такое случается даже с некоторыми адвокатами), то вам придется его доработать с учетом обозначенных судьей замечаний. Чаще всего это мелкие шероховатости, которые можно устранить в течение дня. Что касается доказательственной базы, то в случае пробела в ней необходимый документ можно представить и по ходу дела, поэтому за данный вопрос особенно переживать не стоит.
Самостоятельное взыскание неустойки – дело хлопотное, однако если вам удастся его решить самостоятельно, вы получите массу полезного опыта и самых разнообразных эмоций. Поэтому бояться обращаться в суд не стоит, ведь людей, умеющих мало-мальски защищать свои права, всегда уважают.
