Аренда коммерческих помещений для бизнеса

Важно проанализировать свои требования. Продумать общий метраж, особенности планировки, стоимость аренды, приспособленность для типа деятельности (этаж, высота
потолков, размеры дверных проемов, наличие доступа в интернет, возможность создания отдельного входа и т.д.), допустимые издержки.

Можно пойти двумя путями - сразу обратиться в агентство недвижимости или искать самостоятельно.

Последний способ за видимостью небольшой экономии скрывает множество нюансов. Если искать через специализированные издания, то иметь ввиду, что значительная часть информации публикуется там от агентств. Поэтому, выбрав помещение по каталогу, сначала нужно убедиться, от собственника ли размещено предложение.

Но ведь мало найти объект, потратив существенное время, - надо еще не прогадать с ценой, изучить положение рынка на сегодняшний день; оценить перспективу коммерческой площади, проверить правоустанавливающие документы собственника, а в случае субаренды - всю цепочку. Если собственников несколько, получить письменное согласие каждого. А после этого внимательно изучить договор как на предмет соответствия законодательству, так и равноценного учета интересов сторон, при этом возможно, аргументировано предложить подкорректировать некоторые пункты в свою пользу, а при техническом отсутствии такой возможности грамотно составить раздел "Дополнительные условия", либо Дополнительное соглашение. У нас аренда помещений в красногорске недорого.

Обращаясь в агентство, вы снимаете с себя эти и множество других забот. Вознаграждение агентству, как правило, составляет сумму, равную месячной арендной плате за наем помещения. Но возможно даже эти средства будут компенсированы, например, небольшой разницей в цене, которая за срок аренды окупит комиссионные агентства.

От подвала - до бизнес-центра

Разместить свой офис в бизнес-центре премиум-класса довольно сложно: управляющие компании, подыскивающие арендаторов, предпочитают приглашать крупные и известные на рынке коммерческие структуры. Поэтому стоит обратить внимание на бизнес-центры классом пониже или встроенные помещения в жилых домах, либо отдельно стоящие здания. Неплохой способ - подыскать помещение в новом здании, уделив внимание этому вопросу заранее, до того, как объект сдан в эксплуатацию.

Оформление договора

Сторонами в договоре аренды являются собственник помещения (арендодатель) и арендатор. Перед заключением договора стоит убедиться в правах арендодателя на объект - проверить документы, подтверждающие право собственности на данное помещение. Если объектом владеют несколько собственников, то необходимо получить согласие каждого из них, иначе договор может быть признан недействительным через суд - по иску несогласного совладельца.

Иногда арендодателем выступает не собственник, а наниматель, у которого есть лишние площади. В этой ситуации он может сдать помещение в субаренду, но только с письменного согласия собственника. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При расторжении договора аренды - автоматически разрываются отношения и с субарендатором.
Составление договора
Договор аренды заключается в письменной форме и должен содержать следующую информацию:
• объект аренды (наименование, адрес, площадь в кв.м.);
• срок действия, условия продления договора;
• размер арендной платы и порядок ее внесения. Пересмотр величины арендной платы в течение срока действия договора юридически недопустим, если только это не прописать отдельным пунктом, что крайне невыгодно для арендатора;
• порядок уплаты коммунальных и коммуникационных услуг. Закрепив эти расходы за арендатором, можно оптимизировать порядок налогообложения, частично уменьшив сумму налога;
• ответственность сторон, условия досрочного расторжения договора. Одностороннее расторжение недопустимо, кроме случаев определенных в договоре. При отсутствии согласия по этому вопросу споры разрешаются в судебной инстанции;

При аренде помещения для размещения своего бизнеса гарантией отсутствия разного рода сюрпризов со стороны собственника является юридически грамотно и подробно составленный договор аренды (субаренды).

Как известно, при составлении любого договора между двумя сторонами важно учесть в равной степени интересы каждой из сторон. Такую задачу ставят перед собой и действующие законы. Но неграмотно составленный или плохо изученный, но подписанный договор впоследствии может обернуться целым рядом проблем. В законодательстве, регламентирующем аренду коммерческих площадей, расписаны основные правила. При этом определенные статьи заканчиваются словами "…если другое не определено договором". Таким образом, какой-нибудь пункт в договоре, который должен попадать под действие такой статьи, но составленный вразрез с ней - совершенно неоднозначно будет трактован при судебном разбирательстве. Ведь Вы сами подписались под его условиями.

Но даже в полном соответствии с законом, любой договор может быть составлен так, что интересы сторон будут учтены неравнозначно. Ведь ничто не мешает любому собственнику обратиться к юристам и составить текст договора безупречный с точки зрения закона, но в котором за "расплывчатыми" формулировками будут в большей степени учитываться интересы арендодателя.

В этой ситуации на помощь приходит третья незаинтересованная сторона - агентство. Договора, которые используются риэлтерами, продуманы таким образом, чтобы "перевеса" не было ни у одной из сторон. А при отсутствии в основном тексте каких-либо принципиальных моментов применительно к конкретной ситуации - они прописываются в "Дополнительных условиях" в свободной форме. И здесь уже все зависит только от грамотности агента. Заключение подробного договора аренды страхует ответственность сторон за совершенную сделку.

Когда у Вас уже есть грамотно составленный и в нужной степени учитывающий Ваши интересы договор аренды - от Вас требуется только одно: тщательно соблюдать его условия. В этом случае Вы сможете полностью быть спокойны - даже если что-то пойдет не так, закон и правосудие будут на Вашей стороне.

• ремонт арендованного имущества (если есть необходимость) и условия его компенсации. Арендатор с письменного согласия собственника может провести текущий или капитальный ремонт помещения, либо его технически обустроить. Делать это можно как за свой счет, так и в пользу платежей за аренду. В любом случае, это обязательно должно быть отражено в договоре:
♦  если арендатор произвел улучшения арендованного имущества за счет собственных средств и эти улучшения могут быть отделены от имущества (без причинения ему вреда), то он имеет право оставить их за собой;
♦  если улучшения произведены арендатором за счет собственных средств, но с согласия арендодателя и их невозможно отделить от имущества (не причиняя ему вреда), то собственник обязан компенсировать арендатору понесенные расходы;
♦  если улучшения произведены без согласия арендодателя и их нельзя отделить без причинения имуществу вреда, то понесенные расходы арендатору не компенсируются.